Verständnis der ausländischen Immobilieninvestitionen in Andorra
Die ausländische Immobilieninvestition in Andorra hat mit der Verabschiedung des Dekrets 58/2026 eine bedeutende gesetzgeberische Transformation erfahren. Diese Verordnung, die frühere Bestimmungen ändert, zielt darauf ab, das Wirtschaftswachstum des Fürstentums mit der Nachhaltigkeit des Wohnungsmarktes in Einklang zu bringen. Für diejenigen, die planen, in Andorra zu leben, ist es entscheidend zu verstehen, wer als Steuerpflichtiger gilt und welche Anforderungen erfüllt werden müssen, um legal und effizient im Immobiliensektor tätig zu sein.
Andorra hat sich von einem rein touristischen Reiseziel zu einem Zufluchtsort für Fachkräfte, Unternehmer und Familien entwickelt, die eine höhere Lebensqualität und eine wettbewerbsfähige Steuerpolitik suchen. Der Anstieg der Nachfrage hat die Regierung jedoch dazu veranlasst, die Rolle ausländischer Investoren zu präzisieren und den Erwerb von Immobilien eng an die tatsächliche Aufenthaltsdauer im Land zu koppeln. Diese Maßnahme zielt darauf ab, Langzeitbewohner gegenüber externer Spekulation zu bevorzugen.
Wer sind die Steuerpflichtigen gemäß dem neuen Dekret?
Einer der wichtigsten Punkte der jüngsten Änderung der Verordnung über die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen ist die klare Definition, wer diese Abgabe entrichten muss. Ziel ist es, jene Operationen zu besteuern, deren Hauptzweck nicht die dauerhafte Niederlassung oder die Schaffung von echtem Wert in der andorranischen Wirtschaft ist.
Gemäß dem aktualisierten Artikel 2 gelten folgende Personen als Steuerpflichtige:
- Natürliche Personen, die nicht im Fürstentum Andorra ansässig sind und eine Immobilie erwerben möchten.
- Natürliche Personen, die, obwohl sie zum Zeitpunkt der Investition ansässig sind, in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag keinen Nachweis über mindestens drei Jahre effektiven und dauerhaften Aufenthalts erbringen können.
- Juristische Personen ausländischer Nationalität, einschließlich öffentlicher Körperschaften ausländischer Hoheitsgewalt, unabhängig davon, ob sie direkt oder über Zweigniederlassungen investieren.
- Juristische Personen andorranischer Nationalität, bei denen die ausländische Beteiligung (nicht ansässige Personen oder Einwohner mit weniger als drei Jahren Aufenthalt) 50% oder mehr beträgt.
Diese Änderung ist entscheidend für diejenigen, die ihren Aufenthalt in Andorra beantragen, da sie einen klaren Unterschied zwischen einem etablierten und einem neu hinzugekommenen Bewohner in Bezug auf die Immobiliensteuerlast markiert.
Definition des effektiven und dauerhaften Aufenthalts
Um Mehrdeutigkeiten zu vermeiden, präzisiert das Dekret, was für die Zwecke dieser Steuer unter Wohnsitz verstanden wird. Es genügt nicht, eine Genehmigung zu besitzen; es ist eine gültige Genehmigung erforderlich, die vom Einwanderungsministerium ausgestellt wurde. Zudem muss bei Aufenthalten ohne Arbeitserlaubnis der effektive Aufenthalt durch das entsprechende Steuerzertifikat nachgewiesen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Studienabwesenheiten als effektiver Aufenthalt zählen, was eine Erleichterung für andorranische Staatsangehörige darstellt, die im Ausland ausgebildet wurden. Für Expatriates ist es der erste Schritt für einen erfolgreichen Umzug, die Steuern in Andorra in Verbindung mit ihrem Migrationsstatus genau zu kennen.
Ausländische Beteiligung an andorranischen Gesellschaften
Die Verordnung verschärft auch die Kontrolle über lokale Unternehmen. Wenn ein andorranisches Unternehmen eine Mehrheit an ausländischem Kapital besitzt oder die effektive Kontrolle bei Personen mit weniger als drei Jahren Wohnsitz liegt, wird der Immobilienkauf durch dieses Unternehmen als ausländische Investition behandelt. Dies zwingt Unternehmer dazu, ihre Unternehmensstruktur mit größter Sorgfalt zu planen.
Ausnahmen und Sonderfälle
Nicht alle Immobilientransaktionen unterliegen der sofortigen Steuerzahlung. Artikel 5 der neuen Verordnung sieht Ausnahmeregelungen vor, um bestimmte Arten von Investitionen zu fördern, die als vorteilhaft für das allgemeine Interesse des Landes angesehen werden, wie die Schaffung von Mietwohnungen oder die Förderung der wirtschaftlichen Diversifizierung.
Nachweis vor dem Notar
In den meisten Ausnahmefällen ist es nicht mehr erforderlich, die Vorauszahlung vor der Genehmigung der ausländischen Investition zu leisten. Die Steuerpflichtigen müssen direkt vor dem Notar durch die entsprechenden Unterlagen nachweisen, dass sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies beschleunigt die Verwaltungsverfahren und reduziert die Bürokratie in den Anfangsphasen des Kaufs.
Ausnahmen für gewerbliche Tätigkeiten
Investitionen, die für spezifische gewerbliche Tätigkeiten bestimmt sind, können eine vollständige Befreiung beantragen, unterliegen jedoch einer strengen Kontrolle über ein Jahrzehnt. Der Begünstigte muss jährlich, im ersten Halbjahr, die folgenden Dokumente vorlegen:
- Nachweise über die tatsächliche Entwicklung der gewerblichen Tätigkeit.
- Dokumentation, die die Schaffung und den Erhalt von Arbeitsplätzen belegt. Es werden nur Arbeitnehmer berücksichtigt, die einen formalisierten Vertrag in Andorra haben und bei der CASS angemeldet sind.
- Eigentumszertifikate für die Immobilien oder dingliche Rechte, die mit der Investition verbunden sind.
Sollten die Bedingungen zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb dieser zehn Jahre nicht mehr erfüllt werden, muss der Investor den vollen Betrag der Steuer zahlen, die ihm seinerzeit zugestanden hätte.
Auswirkungen auf die Lebenshaltungskosten und die lokale Wirtschaft
Diese Maßnahmen stehen im Einklang mit dem Gesetz für nachhaltiges Wachstum, das darauf abzielt, die durch diese Steuer erzielten Einnahmen in öffentliche Wohnungspolitiken zu reinvestieren. Für neue Bewohner bedeutet das Verständnis der Lebenshaltungskosten in Andorra nun, diese Abgaben zu berücksichtigen, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren Aufenthalt eine Immobilie kaufen möchten.
Der andorranische Immobilienmarkt bleibt attraktiv, aber diese Vorschriften stellen sicher, dass das Wachstum nicht ungeordnet verläuft. Indem spekulative Investitionen stärker besteuert und der Weg für diejenigen erleichtert wird, die Arbeitsplätze schaffen und dauerhaft ansässig sind, schützt das Fürstentum seinen sozialen Zusammenhalt.
Tipps für Ihren Umzug und dessen Verwaltung
Wenn Sie umziehen, gibt es neben dem Kauf einer Immobilie viele weitere Faktoren zu berücksichtigen. Von der Verwaltung des internationalen Umzugs bis hin zu alltäglichen, aber wesentlichen Formalitäten wie dem Import Ihres Autos nach Andorra oder dem Umschreiben Ihres Führerscheins.
Andorra bietet ein sicheres und stabiles Umfeld, doch die administrative Komplexität hat zugenommen. Eine fachkundige Beratung, um sich im Gesundheitssystem in Andorra zurechtzufinden oder die beste Option für die Bildung Ihrer Kinder in Andorra zu wählen, wird den Unterschied zwischen einem stressigen Übergang und einer perfekten Integration ausmachen.
Fazit zur neuen Immobilienlandschaft
Das Dekret 58/2026 markiert einen Wendepunkt für die ausländische Immobilieninvestition in Andorra. Die Botschaft der Regierung ist klar: Andorra ist offen für Investitionen, priorisiert aber diejenigen, die einen Beitrag leisten und langfristig Teil der Gemeinschaft werden. Die Anforderung von drei Jahren Wohnsitz zur Vermeidung der Steuer ist ein starker Filter, der den Sektor professionalisiert.
Wenn Sie Fragen dazu haben, wie dieses Dekret Ihre persönliche oder geschäftliche Situation beeinflusst, empfehlen wir Ihnen, Kontakt mit uns aufzunehmen, um Ihren Fall zu analysieren. Eine frühzeitige Planung ist das beste Mittel, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt im Fürstentum sowohl finanziell als auch persönlich ein voller Erfolg wird.