安道尔房地产投资：建筑暂停令将如何影响2026年市场？

如果您正计划移居安道尔公国，或希望在安道尔进行房地产投资，那么当地的监管环境需要您立即关注。教区行政部门最近的决定正在彻底改变该国的住房获取和城市发展。

1分钟了解本次更新的要点

下降70%： 建筑行业预计，未来两到三年内市场上可用的新建筑将大幅减少。
许可证停滞： 多个社区在更新其领土规划计划期间，暂停了新许可证的颁发。
价格上涨： 未来供应不足将推高现有房地产的价格，影响那些寻求定居的人。
瑞士模式： 行业雇主协会建议实施人口和建筑配额制度，以避免经济急剧减速。

限制的根源：社区的暂停令

近年来，公国的建筑市场发展强劲，推动了国民经济。然而，这种加速增长导致多个社区（地方市政厅）踩下了刹车。暂停颁发城市规划许可证旨在为审查每个区域的教区城市规划计划（POUP）提供操作空间。

最明显的案例发生在埃斯卡尔德斯-恩戈尔达尼（Escaldes-Engordany），具体而言是位于克洛特德恩普里瓦特（Clot d’Emprivat）的抢手区域。如今改变安道尔天际线的宏伟住宅楼对应的是2024年之前批准的项目。目前，教区当局已明确表示，不会批准这些规模的新建筑。

“现在我们有很多工作要做，但如果暂停令持续下去，行业活动将会突然停止。”
— 米格尔·安赫尔·阿门戈尔（Miquel Àngel Armengol），安道尔建筑承包商协会（Acoda）主席。

这种情况令开发商极其担忧，因为去年建筑师协会批准的申请量下降了近70%。这代表着中期内将进入市场的住宅产品稀缺的明确先行指标。

当前宏观经济数据的悖论

如果我们分析安道尔经济的当前数据，情况似乎非常出色。建筑业的实际总增加值（VAB）在上一个财政年度结束时增长了7.3%，该行业的就业人数达到了历史新高，超过4,700名缴费者加入了CASS（安道尔社会保障）。那么，为什么会有警报呢？

答案在于房地产行业自身的惯性。建筑商今天执行的项目是三四年前规划的。当这些工程完工时，新许可证的缺乏将造成活动空白，这既会影响就业，也会影响各社区的公共财政，因为它们在很大程度上依赖于建筑税费。

接下来，我们分析了近期扩张期与当前监管下行业预测之间的主要差异：

行业指标	扩张阶段（截至2024年）	暂停令下的预测（2026年及以后）
建筑师协会批准的面积	批准的最大平方米数	批准的平方米数减少70%
社区财政负担（例如埃斯卡尔德斯）	社区收入的22%（建筑税）	逐步下降至7.5%
企业战略	积极招聘和项目启动	缩减结构和优化成本

这对外国投资者有何影响？

如果您的目标是在安道尔定居或进行房地产投资，这种情况将改变游戏规则。新建筑供应的大幅减少将使需求集中在现有房产和在暂停令之前获得许可证的项目上。这将带来什么直接影响？房价和租金不可避免地上涨压力。

对于那些办理被动居留身份（要求在安道尔资产中至少投资60万欧元，通常是房地产）的人士，寻找高质量住宅资产的竞争将比以往任何时候都更加激烈。深入了解市场是避免购买高估资产的关键。

另一方面，那些通过设立公司选择积极居留的人士，仍将需要办公空间和为员工提供的运营性住房。这个市场也将因新商业综合开发的放缓而面临压力。我们建议您深入分析有关如何（在安道尔生活）在新框架下合法高效的详细信息。

Andorraway分析：暂停令对外国投资者意味着什么？

法律稳定性和财产安全是将您的业务或资本转移到公国的主要原因。尽管当地的暂停令会在短期内造成一定的不确定性，但它们也表明当局致力于维持可持续和有序的人口增长，避免过度拥挤。

我们作为顾问的方针并非危言耸听，而是战略性的：受管制的稀缺往往会使现有资产升值。因此，购置已获批准的房产或优质二手房成为欧洲最具吸引力的资产保值策略之一，特别是考虑到安道尔优越的（安道尔的税收）。

我们事务所的实际案例： 上个月，一位将资产从德国转移过来的金融科技（Fintech）行业的科技企业家向我们咨询，他担忧在马萨纳（La Massana）缺乏直接有许可证的土地。他希望建造一座生态高效的独立别墅。通过我们当地的联系网络和360度服务，我们找到了少数几块在POUP（教区城市规划计划）冻结前已获得项目批准和建筑许可证的土地。同时，我们为其安排了积极居留申请，使其能够在不受新暂停令延迟的情况下开始建造其住宅。

您想保障您的财富并确保成功规划您在公国的到来吗？为了分析您的具体情况并找到理想的结构，请（无义务地分析您的搬迁案例），让我们一起规划您在该国的新阶段。